1. 研究目的与意义
1.1 选题背景
伴随着最近几年我国市场经济的快速发展，我国的房地产行业已经进入了发展的黄金时期。因为房地产商开发规模的逐渐扩大，其所需要的资金也是越来越多，抵押贷款作为一种常见的融资手段也是被运用的越来越频繁。在众多的抵押物中，土地使用权因其本身价值量高，保值增值性强，因此会优先被选为抵押物。可是这同时可能也会给身为贷款方的银行增加许多不良贷款。而房地产作为我国经济体系中非常重要的一个版块，对其土地使用权抵押进行价值评估是非常用必要的，这有利于房地产行业在未来更好的发展以及对于投资者来说也能够相应作出更好的决策。
1.2 选题价值
2. 研究内容和预期目标
对于DCF模型，目前多用于企业价值评估，在土地使用权抵押价值评估这一方面运用的较少，因为其是通过预测未来的现金流量，进行贴现从而估计出企业的价值，理论上来说其只要有现金流，那么就可以运用此模型，但是该模型的使用还依赖于现金流的可预测程度，如果可预测程度低，那么其准确性和可信度就会相应降低。而现实中对于土地使用权抵押的价值评估一般都是使用基本的市场法、成本法和收益法。通过分析可以发现运用DCF模型对土地使用权抵押价值进行评估，最重要的一个问题就是如何寻找一个可以对标未来现金流的土地使用权价值运用进DCF模型中，即找出模型中Dt和k在土地使用权中可被替代的相关数值。
本文将在分析土地使用权特征的基础上，结合国家政策，以S房地产为例对企业土地使用权抵押价值进行评估，通过对土地内在价值的分析，从而探索DCF模型对土地使用权抵押价值进行评估的可行性。
3. 国内外研究现状
国内研究现状：国内学者王思（2020）通过DCF模型对企业进行价值评估得出该模型对于价值评估，其结果不是绝对的，对投资者、企业经营者而言仅具有参考作用。所以对于投资者而言还需理性、谨慎地进行投资。陈旭昕（2015）指出土地使用权价值评估需要根据土地的用途进行估价，这遵循了估价的稳定性原则，并且还要根据不同年限进行相应的修正。周成彧（2019）指出使用DCF模型可能会存在不足，不足之处在于可能由于企业自身原因，包括对于顾客需求缺乏掌握，导致应收账款的增加，这将会严重影响现金流，从而影响对于企业价值的判断。喻少华（2020）发现在DCF估值模型的折现率问题上,人们一般会计算出一个错误的数字作为折现率。如果折现率是错的,那么折现出来的结果即使精确到分也是错的。鉴于DCF模型的诸多局限性,用DCF方法进行企业价值评估会得到一个貌似精确的错误结果。而总的来说我国对房地产估价理论的研究最早可以追溯到20世纪30年代,但当时主要以介绍国外房地产经济学理论为主。对估价理论的研究可以说在80年代改革开放以后才起步，是伴随土地使用制度改革和房屋的商品化而逐步发展起来的。在国外，最早把以现金流量为基础的指标引入财务分析评价体系的是 Walter (1957),随后，各国以现金流量为基础的财务分析指标不断产生。我国现金流量分析的历史更短，直到1998年《企业会计准则-一现金流量表》颁布后，现金流量分析才正式成为财务分析的一个组成部分。随后我国对现金流量分析的研究才开始增多。陈坼在《关于收益资本化法中收益与利率的界定问题》一文中指出，净收益在收益资本化法中的含义本来是完全明确的，根据收益资本化的原理，净收益是指除为购买该项资产所发生的一切现金流量之外，在正常经营条件下，经营期各年所发生的全部净现金收入(净现金流量)，等于经营期的现金流入减去现金流出。同时，在国内许多大中专院校、科研院所的硕博毕业生论文中，对折现现金流量分析法的研究也多有体现。2002年管伯渊在其硕士论文《贴现现金流模型在我国非上市公司股权价值评估中的应用》中通过建立贴现现金流模型评估非上市公司股权的价值，他在非上市公司与上市公司之间建立一种联系,利用公开交易市场的数据来解决非上市公司股权价值评估中遇到的问题。在公司整体价值评估模式中，应用折现现金流法评估非上市公司股权价值的基本步骤为分析公司的历史绩效、分析判断公司所处的发展阶段，确定达到稳定增长状态的时间，预测各时期的现金流、选取对比公司以确定股权资本成本、计算折现率、根据贴现现金流模型进行计算，得到预期现金流的现值总和、确定缺乏流动性折扣、计算公司整体价值、确定债务的价值，最后计算股权价值。内蒙古农业大学梁素宏在其硕士论文《现金流量与高新技术企业价值研究》提出将折现现金流量法与期权定价法结合在一起来评估企业价值。用折现现金流量法评估高新技术企业现有的经营业务所产生的预期现金流量进行折现，评估出高新技术企业现有经营业务的价值，即现实获利机会的价值,然后相加得出高新技术企业价值的评估值。用现金流量折现模型和期权定价思想相结合的方法无疑为评估高新技术企业价值开拓了一种全新思路，它充分发挥了两种方法的优点，使企业潜在的获利机会价值得以体现，最终使高新技术企业价值评估结果趋向客观合理。
国外研究现状：对收益资本化法的应用研究,最早源于国外。1740年Thomas Mail在名为《The ConcisePractical Measurer》或《a Plain Guide to Gentlemen Builders》的书中最先提出收益资本化法的概念。该书作者认为，耕地的价值应该是由租金与一定年期的某个系数的乘积决定的。约翰牛顿(John Newton)是第一个提出复利利率理论的人。1811年威廉英伍德(William Inwood)首次将前人的折现概念应用到土地估价事务中。他提出的以系数乘以假设为永久相同的投资年度收益来计算投资现值的方法是现代收益资本化法的⒅形州，从此，估价师开始使用Inwood假定。温特(Paul F. Wendt)是收益资本化法中总收益乘数法的倡导者。拉特科利夫(Richard U.Ratcliff)则认为不管怎样的收益,还原利率是不应该有任何差别的，他建议估价过程应采用预测模式而不是测量的方式，他还认为统计推测和模拟是仅有的两种方式，因为他认为成本法不能预测价值，投资者倾向于价格——收益比率法。1890年，经济学家AlfredMarshall专门论述了估价技术。他用利率连接收入和价值，明确给出了表明估价基本原理的基本公式:V=/R。从70年代开始,国外的学者开始把对收益资本化法研究的主要精力放在回归分析等定量研究方法上，在不同地区和国家有不同的情况，以英国为首的英联邦国家在进行房地产估价时，注重市场信息，在推算时很少应用数学模型。他们认为在市场发达的情况下，直接根据市场信息估价更加可靠。而以美国为代表的美国、日本等国家在进行房地产估价时，注重技术、计量、数学模型，他们认为通过建立具体的数学模型来进行估价更为准确合理。他们从不同方面对收益资本化法的应用及其参数选取做出规定，并对该方法在土地评估中的应用研究以及其中具体参数的求算等问题,均通过理论与实践形成了一套成熟的方法体系。二十世纪初，费舍(Irving Fisher)提出价值是未来收益的现值的观点，对现代估价理论做出了巨大贡献,在资本价值和收益资本化方面做了开创性的研究，他对利率、收益价值和资本价值等几个重要的概念做出了系统的论述，他认为在不同预期收入情况下，均可以计算出房地产的现值。美国由于金融工具高度发达,不动产投资行为非常成熟，收益法在理计和评估实务两方面都得到了深远的发展，在早期建立了直接资本化法(direct capitalization)利DCF 分析法的理论基础，现代则由于计算机的使用，在收益法中发展了一些特定技术和f序(如在 DCF 分析法中应用折现现金流量分析，收益模型和不动产模型)，对不动产估价和投资分析产生了重大的影响。在美国估价学会编著的《不动产估价》中认为，今天最有用的方法包括直接资本化法及应用折现现金流量分析的DCF 分析法。这两种方法对于估价师而言都是有效的方法。
总结：总的看来，国外关于折现现金流量分析法的研究成果相对于我国来说有一定的超前性，除了由于社会制度不同外，更重要的原因是国外土地评估行业起步远早于我国，制度较为完善，实践经验丰富，基于此，基础的理论研究必然有与我国的土地估价理论和实践不符合之处，因此我们在吸收国外先进研究成果的同时要结合自身情况，灵活加以运用，合理客观的评估土地价格。
4. 计划与进度安排
1、2022年11月至2022年12月，拟订提纲。通过学校图书馆书籍、电子网络、杂志以及硕博论文收集相关资料，在学习所有与论题相关知识点的基础上，总结并提炼出提纲，填写开题报告。
2、2022年1月至3月，完成初稿。进一步收集相关资料，按照前期拟订出的提纲，充实论文的内容，并对其加以具体分析论证，完成论文初稿。
3、2022年3月至4月，反复修改初稿。仔细阅读初稿，对其不足之处以及语句不通顺之处进行修改，并查阅近期文献充实论文。
5. 参考文献
[1] 王思.基于DCF模型进行企业价值评估的研究[J].全国流通经济,2020(35):79-81.DOI:10.16834/j.cnki.issn1009-5292.2020.35.026.
[2] 周成彧.浅谈EVA和DCF企业价值评估方法的比较研究[J].纳税,2019,13(13):214.
[3] 喻少华.精确的错误:DCF估值法的谬误[J].时代金融,2020(15):105-106.
