1. 研究目的与意义
房地产项目具有投资额巨大、项目周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。项目决策的依据是根据可行性研究理论对项目进行科学的分析与预测。因此，必须重视和加强房地产项目可行性研究，采用科学的投资决策方法，防投资隐患于未然。房地产开发可行性研究以市场供需为立足点,以资源投入为限度,以科学方法为手段,以系列评价指标为结果,是决定一个开发项目是否应该投资,并以最小的投入获得最大的产出,为开发项目决策提供依据的一种科学分析方法。本文根据技术经济评价的基本理论和方法,结合国内外一些参考文献和研究,通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价,应用了消费者行为理论对江北新区的消费人群进行调查、分析、总结，通过理论结合实际，对保利阅云台项目的可行性进行了分析，从而保证房地产投资项目在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。
2. 课题关键问题和重难点
应对编制工程可行性研究报告的内容收集整理齐全，重点进行以下方面的论证：
（1）项目建设必要性。对拟建项目在城市规划、区域经济、社会发展、产业政策等方面的定位和作用进行重点分析，阐述项目建设的时机的准确性和必要性。
（2）技术可行性。技术方案的论证应达到目前工程方案初步设计的深度，一般应提供两种以上的技术方案进行比选论证。
3. 国内外研究现状（文献综述）
一、研究背景
在我国市场经济不断发展的的前提下，我国投资项目日渐增多。而可研报告是项目立项的依据，关系到整个工程的质量和投产后的效益。目前房地产企业在投资项目可研报告的管理上虽然取得了一定的进步，但仍存在一些问题，如因投资管理权利不明确、工作内容职责界限模糊等，导致部分投资项目效益未达预期，项目产后效益不理想，影响了企业的发展。为了保证可研报告的质量，需要认真做好编制研究报告前的前期准备工作，充分掌握相关信息资料，并对这些信息资料进有效分析，尽量做到编制报告的依据可靠、内容规范详尽、附件等资料齐全。本文立足房地产投资开发企业投资项目的可行性研究实际，梳理和总结了学术界对此话题的讨论。
二、国外研究现状
4. 研究方案
保利阅云台项目位于江北新区，处于编号为NO.江北新区2021G14地块，规划用地性质为R2二类居住用地（100%）。编号为NO.江北新区2021G14地块土地出让面积64102.21㎡，出让年限70年，起始楼面地价21125元/平米，起始价32.5亿元，容积率1.01≤Far≤2.4，建筑高度≤80米。
保利阅云台位于江北核心区青奥片区，南至康安路、北至康华路、西临浦滨路，东至规划道路，靠近地铁10号线临江站、浦口万汇城站、在建地铁11号线，还有青奥体育公园等配套。目前板块内还有越江时代、颐和铂岸江璟及纯新盘中海G15待上市。越江时代参考均价为33650 元/㎡，预计交房时间为2024年06月28日，主力建筑户型面积约110-143m2。颐和铂岸江璟参考均价为33957 元/㎡，预计交房时间为2023年12月31日，主力建筑户型面积约110-165m2。本项目在对周围竞争相似楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响，例如区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境，产品景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度等等。根据多年营销经验以及对客户需求的把握，并根据各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小，对各个因素分别评分，分别赋予不同的分值，最终确定楼盘定价。
保利阅云台位于白云区的三元里板块，靠近市区，距离白云区中心板块的白云新城板块2km，位置优越，享受较为醇熟配套。周边的主干道有广园快速、黄石路、三元里大道、机场路等，直接连接越秀、白云新城。当前比较依赖公交出行及自驾，距离2号线白云公园地铁站1.7km。交通便利。项目与广州第二大火车站——广州白云站直线距离仅800米。在建的地铁12号线棠溪站与新建的广州白云站都在项目西侧，直线距离600多米。此外，项目与在建的地铁14号线二期岗贝站直线相距亦约600米。公交接驳方面，项目步行约400米范围有多个车站，交通较为便捷。而且，商业配套齐全。距离保利阅云台仅5分钟车程即可到达新市板块36万方的大型商业综合体——百信广场，家乐福、广百百货、金逸影院，高档餐饮、购物应有尽有。百信广场西区也已于去年11月开业,将引入私人会所、天际泳池、国际真冰滑冰场、双巨幕影院等与国际接轨的高端商业。本项目也有政策支持，近年来，南京市主动融入国家战略，做长三角一体化发展的积极参与者、有力推动者、坚定执行者，在长三角高质量一体化进程中奋力发挥了南京优势、展现了南京作为、作出了南京贡献。本项目将响应长三角一体化、宁镇扬同城化等战略，拟打造商业、住宅、基层社区中心等一体的综合体项目，可有效缓解江北新区当地住房供需矛盾，释放用地潜力，增加居住用地供给。
5. 工作计划
1.花费4周，进行市场调查（包括本地及周边市场现状的调查;本地及外地市场供需情况的预测;产品的价格预测;产品的市场竞争能力分析;市场风险性分析;基本营销策略等），制作建筑总表与建筑一览表，绘制总平图，完成项目各建设方案的投资估算、财务数据搜集和整理工作，进行投资估算（包括总投资估算，资金筹措方式与渠道，资本金，投资使用计划，价格确定原则，成本估算，销售收入与销售税金估算等）。
2.花费3周，用excel计算各项财务评价指标，完成建设项目财务评价（包括盈利能力分析、清偿能力分析、不确定性分析、风险分析）和优选工作，确定可销售面积与销售计划表、建议住宅销售价格表、销售收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表、全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、资金来源与运用表、损益表、敏感性分析表。完成可行性研究报告。
3.花费2周，完成小论文，完成毕业设计初稿并查重。
